Unos días antes del Día de Acción de Gracias de 2019, Joyce Williams perdió su trabajo como guardia de seguridad en Chicago, y en los pocos meses que tardó en volver a encontrar trabajo se atrasó en el pago de la renta.
Su apartamento, ubicado en un edificio de ladrillos de poca altura frente a una iglesia cubierta con tablas en el lado sur de la ciudad, estaba en malas condiciones. El termostato estaba roto y la puerta trasera tenía unos huecos tan grandes que Williams a veces encendía la estufa para intentar mantenerse caliente. Los ratones correteaban por el piso y alguien había puesto pintura encima de los evidentes daños causados por el agua en los pasillos. Pero Joyce no podía permitirse perder ese lugar.
Intentó acogerse a un programa sin fines de lucro que la ayudaría a cubrir los pagos que le faltaban y le permitiría quedarse en el apartamento, pero dice que su casero no quiso hacer los trámites necesarios para completar el proceso. En vez de eso, procedió a desalojarla.
Al final, Williams, que ahora tiene 63 años y vive sola, no fue desalojada. Con la ayuda de una organización local de ayuda legal, llegó a un acuerdo con su casero: Williams se iría y él retiraría la orden de desalojo. Según el abogado de Williams, el caso del propietario era poco convincente. No le había avisado a Williams antes de iniciar el procedimiento y no estaba manteniendo el apartamento adecuadamente.
Pero irse resultó no ser nada fácil. Cuando Williams solicitó un apartamento en julio pasado la rechazaron. Le ocurrió los mismo dos veces más en agosto. ¿El motivo? Los informes automáticos de evaluación de inquilinos que utilizaban sus posibles arrendadores mostraban el caso de desalojo aún sin resolver. En dos de esos informes también aparecía un desalojo anterior en 2016.
Estos informes de evaluación de inquilinos tienen una enorme influencia en el destino de un inquilino. Verifican los antecedentes de desalojos, penales y de crédito del solicitante en años anteriores y lo resumen todo en formatos claros y fáciles de digerir. A menudo incluyen una recomendación generada por computadora: un pulgar hacia arriba o hacia abajo.
En un informe así, quizás no importe si el procedimiento de desalojo se tramitó correctamente o incluso si el inquilino ganó el caso. El solo hecho de que se haya presentado podría ser suficiente para rechazar una solicitud.
Finalmente, en enero, Williams se mudó a un nuevo apartamento. El casero estaba dispuesto a hablar sobre su situación y Williams presentó una carta de su abogado que la ayudó. Una vez que se mudó, su antiguo casero desestimó el caso de desalojo y el juez lo quitó de la vista del público, aunque podría aparecer en futuros informes de inquilinos si incluyen información obsoleta, dice su abogado.
Williams dice que entiende que los propietarios tengan temor de un inquilino que ha tenido órdenes de desalojo en su contra. Pero según ella, los informes de evaluación de inquilinos no contaban toda la historia. Después de todo, el desalojo no se llevó a cabo y ahora ella ya se ha recuperado. "Parece que la gente no estaba viendo el panorama completo de lo que estaba pasando", dice Williams. “Estoy trabajando de tiempo completo, he estado trabajando de manera constante y aun así me rechazaron. Fue muy frustrante".
La crisis de viviendas que se avecina
Cuando los propietarios se registran para recibir informes de evaluación de inquilinos, están comprando un acceso rápido a un resumen simplificado del historial del inquilino. Nueve de cada 10 propietarios utilizan alguna forma de estos informes, según una encuesta de 2017 de TransUnion, que ofrece un popular producto de evaluación.
“La cuestión para los propietarios es cómo reducir su riesgo”, dice Alexandra Alvarado, jefa de publicidad y educación de la Asociación Americana de Propietarios de Apartamentos, que representa a más de 120,000 propietarios. “Necesitan demostrar que tomaron las precauciones necesarias para asegurarse de que su edificio sea seguro”, lo que puede ayudar a protegerlos de la responsabilidad si un inquilino perjudica a otros inquilinos o daña la propiedad. Y según ella, los propietarios quieren evitar a los solicitantes que tienen un historial de provocar órdenes de desalojo costosas.
Docenas de empresas suministran los informes, que pueden costar entre $20 y $40 y que normalmente los paga el solicitante. El problema, según los defensores de la vivienda, es que los informes pueden penalizar injustamente a muchas personas que serían buenos inquilinos, junto con los solicitantes más riesgosos.
Por un lado, los documentos a menudo están plagados de errores. Como ha informado el sitio de noticias tecnológicas The Markup y otros, pueden incluir antecedentes penales o de desalojo de personas con nombres similares, un problema que puede ocurrir con más frecuencia con los solicitantes afroamericanos o latinos.
Pero incluso cuando los informes de evaluación estén libres de errores, dejan fuera a dos grupos de personas: personas como Williams, que han sido objeto de una demanda de desalojo, y personas con ciertos antecedentes penales, incluso aquellos que nunca fueron condenados o que cumplieron condenas o pagaron multas en el pasado.
“La mayoría de las personas no tiene idea del alcance que puede tener la evaluación de inquilinos”, dice John Soumilas, un abogado de Filadelfia que representa a inquilinos en demandas colectivas. Soumilas conoce casos de inquilinos a quienes se les negó una vivienda debido a una infracción leve hace una década: una multa por llevar bebidas alcohólicas abiertas en la vía pública, por ejemplo. “Les sorprende que este tipo de información todavía esté disponible”, dice.
Según la ley federal, las empresas de evaluación de inquilinos pueden reportar siete años de registros de arrestos en la mayoría de los casos y no hay límite de tiempo para las condenas. Pueden informar de los desalojos durante siete años o más en determinadas circunstancias. Algunas ciudades y estados han promulgado o están estudiando normas para acortar esos plazos.
Aproximadamente 1 de cada 4 adultos estadounidenses tiene antecedentes penales, desde un arresto por un delito menor hasta una condena por un delito grave, según una estimación del National Employment Law Project. (Las cifras son mucho más altas para los afroamericanos). Además, el Eviction Lab de la Universidad de Princeton calcula que 1 de cada 17 hogares de inquilinos se enfrentó a una orden de desalojo entre 2000 y 2016.
Esto significa que para millones de personas puede ser difícil rentar un apartamento bueno, limpio y seguro. Y pronto podría haber millones más. Hay una moratoria federal de desalojos que finalizó el 31 de marzo, lo que puede producir una oleada de nuevas órdenes de desalojo y años de dificultades a medida que esos registros ingresen en futuros informes de evaluación de inquilinos.
Las personas de color pueden estar fuertemente representadas en la crisis de vivienda que se avecina. El 15% de los adultos afroamericanos y el 15% de los adultos hispanos dijeron que se han atrasado en los pagos de renta o hipoteca (PDF) debido a la pandemia de COVID-19, según una encuesta representativa a nivel nacional de 2,982 adultos realizada por Consumer Reports en diciembre de 2020, en comparación con el 7% de los adultos de raza blanca y el 6% de los adultos asiáticos de habla inglesa.
“Las cosas están a punto de derrumbarse para mucha gente”, dice Ariel Nelson, abogado del National Consumer Law Center.
Los algoritmos como filtros
A lo largo de los años, las empresas de evaluación de inquilinos han profundizado en los antecedentes de los solicitantes, pero muchos de sus informes no tienen detalles importantes.
En 2016, a un latino llamado Mikhail Arroyo se le negó una solicitud de renta para mudarse a un apartamento con su madre en Windham, Connecticut, después de que un informe de evaluación de inquilinos indicó una citación por hurto leve de dos años atrás.
La madre de Arroyo demandó a CoreLogic Rental Property Solutions, la empresa que proporcionó el informe, argumentando que violó la Fair Housing Act (Ley de Vivienda Justa), la histórica ley de 1968 que protege a los inquilinos de prácticas que tienen un impacto negativo y desigual en las minorías raciales, personas discapacitadas y otros grupos protegidos.
Los abogados de Arroyo argumentaron que el informe de evaluación no proporcionaba toda la información que CoreLogic había descubierto. Mostraba una "acción judicial penal" contra Arroyo que era "descalificante", pero no decía que la acusación era por robo no violento ni explicaba que los cargos fueron finalmente retirados.
Según los abogados de la familia, es posible que la determinación del informe no se sostenga tras una revisión minuciosa de la situación de Arroyo. Después de la acusación de robo en una tienda, Arroyo sufrió un accidente que lo dejó incapacitado para caminar o hablar, y por lo tanto es muy poco probable que represente un peligro para otros inquilinos. El caso aún está en curso.
Una falta de detalles similar puede perjudicar a los solicitantes con órdenes de desalojo en su historial. En muchos estados, los inquilinos pueden cancelar legalmente los pagos de la renta si el propietario no realiza reparaciones fundamentales, como reparar un techo con goteras o un calentador descompuesto en invierno. Sin embargo, si un inquilino decide ejercer ese derecho, el propietario podría demandarlo por falta de pago.
Incluso si el inquilino gana su caso, la mancha de la demanda del propietario puede impedirle rentar en otro lugar.
“Un inquilino tiene que tomar esa decisión”, dice Rasheedah Phillips, abogada gestora de políticas de vivienda en Community Legal Services of Philadelphia. “¿Realizo estas reparaciones que afectan la salud de mi familia y me arriesgo a recibir ese registro por desalojo? Vemos esto todos los días: personas que llegan y toman decisiones que realmente ponen en peligro su vida en algunos casos".
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, que administra la Ley de Vivienda Justa, dice que las solicitudes deben ser objeto de una revisión práctica y detallada para tener en cuenta todas las circunstancias, pero el proceso de evaluación de inquilinos ha avanzado en la dirección opuesta.
Consumer Reports examinó muestras de informes y materiales de publicidad de ocho destacadas empresas de evaluación de inquilinos. Descubrimos que todas ofrecían informes que incluían una puntuación generada algorítmicamente o una recomendación para aceptar o rechazar a un solicitante.
On-Site, una filial de una empresa líder en la evaluación de inquilinos llamada RealPage, valorada recientemente en $10,000 millones, es un ejemplo típico de lo que descubrimos. Los informes de la empresa presentan una puntuación de 1-10 y un gran pulgar verde hacia arriba o rojo hacia abajo. Además, RealPage permite que los grandes propietarios elijan no mostrar otros registros detallados en los informes que ven los agentes de arrendamiento, dice Michael Mauseth, uno de los vicepresidentes de RealPage.
Las puntuaciones y recomendaciones de una empresa de evaluación dependen de los criterios establecidos por el propietario, que puede decidir marcar a todas las personas con antecedentes de delitos violentos o relacionados con drogas, o cualquier registro de arresto, junto con las personas que hayan sido objeto de procedimientos de desalojo. Los posibles inquilinos generalmente no conocen los criterios antes de presentar su solicitud de arrendamiento.
Si un propietario rechaza una solicitud debido a un informe de evaluación, el solicitante tiene derecho a obtener una copia gratuita de sus registros de la empresa de evaluación y a que se corrijan los errores. Pero por lo general, no llegan a ver las recomendaciones algorítmicas y pueden seguir sin saber por qué fueron rechazados. Según varios inquilinos y defensores de la vivienda, los propietarios a menudo no le dicen al solicitante que, debido a un informe de evaluación, el apartamento fue destinado a otra persona.
CoreLogic, que vendió su negocio de evaluación de inquilinos en febrero de 2021, se negó a hablar con Consumer Reports sobre el caso de Arroyo o su negocio de evaluación de inquilinos. Aparte de RealPage, ninguna de las empresas de evaluación de inquilinos con las que Consumer Reports se puso en contacto estuvo dispuesta a responder preguntas.
Sin embargo, Eric Ellman, vicepresidente de políticas públicas y asuntos legales de Consumer Data Industry Association (Asociación de la Industria de Datos del Consumidor), que representa a las agencias de informes de los consumidores, incluyendo las empresas de evaluación de inquilinos, hizo énfasis en que las empresas de evaluación solo brindan información a sus clientes. “Las empresas de evaluación de inquilinos no toman decisiones”, dice Ellman. "Los propietarios toman las decisiones".
Los defensores del consumidor dicen que no es así como se utilizan los informes en el mundo real. “La forma en la que se presenta la información, básicamente toma la decisión por uno”, dice Eric Dunn, director de litigios del National Housing Law Project. "Hay una forma en la que estos productos podrían usarse como parte del proceso de toma de decisiones, pero el problema es que se están usando como si fueran todo el proceso de toma de decisiones".
Los afroamericanos sufren un gran impacto
Los defensores de la vivienda afirman que los sistemas modernos de evaluación de inquilinos dificultan en particular a las personas de color la búsqueda de apartamentos.
Una de las razones, dicen, es que estas poblaciones están sobrerrepresentadas en las estadísticas criminales, en parte debido a una actuación policial sesgada. “No se puede desenmarañar el racismo del sistema jurídico penal de los registros que provienen de ese sistema”, dice Alison Wilkey, directora de políticas públicas del John Jay College Institute for Justice and Opportunity en la ciudad de Nueva York. "Como resultado, lo que realmente dice una verificación de antecedentes es la raza de la persona y si creció en un vecindario donde se invirtió mucho en las fuerzas policiales".
Los afroamericanos en los Estados Unidos tienen 3.6 veces más probabilidades de ser arrestados que las personas de raza blanca por poseer marihuana, según la American Civil Liberties Union, a pesar de que los dos grupos consumen la droga casi al mismo nivel. En general, los afroamericanos son encarcelados casi seis veces más que los hombres de raza blanca, según el Bureau of Justice Statistics (Oficina de Estadísticas de Justicia).
Los afroamericanos también enfrentan un número desproporcionado de desalojos. En un estudio de 2020 que cubrió más de un tercio de los hogares en renta estadounidenses, investigadores de Rutgers y Princeton descubrieron que los afroamericanos representaban el 20% de los inquilinos, pero estaban implicados en el 33% de los procedimientos de desalojo. Un estudio realizado por investigadores de UC Berkeley y la Universidad de Washington reveló que los inquilinos afroamericanos fueron desalojados 5.5 veces más en comparación con los inquilinos de raza blanca entre 2013 y 2017 en el condado de King, que alberga Seattle y sus suburbios.
Una de las ventajas de los informes, según los materiales de publicidad de evaluación de inquilinos, es que pueden ayudar a proteger a los propietarios de reclamaciones por prejuicios raciales en los procesos de renta. On-Site, por ejemplo, insta a los administradores de propiedades a "mitigar el riesgo de la [Ley de] Vivienda Justa al automatizar el proceso de decisión".
Pero el efecto real puede ser aumentar la discriminación, según abogados e investigadores que trabajan en temas de vivienda.
“Estas puntuaciones de inquilinos y las decisiones basadas en algoritmos realmente están generando disparidades”, dice Tex Pasley, un abogado de derechos civiles en Chicago que ha estudiado la evaluación de inquilinos. “Sin ningún tipo de intervención, se puede esperar que a las personas que tienen desalojos o antecedentes penales (y con una probabilidad desproporcionada de no ser de raza blanca) se les niegue la vivienda con más frecuencia”.
Aumentan las reformas de "oportunidad justa"
Algunas ciudades y estados están aprobando o estudiando reformas de “oportunidad justa” para limitar la información que pueden contener los informes.
El objetivo principal es ayudar a las personas con antecedentes penales a encontrar un lugar decente de renta para ellos y sus familias. Algunas leyes de “oportunidad justa” también endurecen las normas sobre la presentación de informes de desalojos.
Hilton N. Webb Jr. está apoyando una ley de oportunidad justa que se ha propuesto para la ciudad de Nueva York, donde no ha podido encontrar una vivienda estable. Webb dice que tiene el dinero para un apartamento y que no es exigente en cuanto a vecindarios o servicios. Pero a menudo ha tenido que desembolsar más de $30 ó $40 para que los caseros realicen un informe de evaluación de inquilinos, solo para que la vivienda se le rente a otra persona.
El problema, según Webb, son sus antecedentes penales: Pasó casi 28 años en prisión por un asalto que admitió y un asesinato que dice no haber cometido. Pero Webb, que tiene 65 años y está cursando una maestría en trabajo social, dice que merece la oportunidad de superar esas condenas de la década de 1980.
“Ese es el trato: Si cometes un delito, cumples la condena”, dice. “Y una vez que cumples tu condena, te reincorporas a la sociedad. Ahora puedo votar, pago impuestos, pero no puedo encontrar un lugar para vivir. ¿Cuándo se acaba esto? ¿Cuándo termina?"
No es necesario ser condenado por un delito violento para enfrentar el mismo problema. Sue Mason es la directora ejecutiva de What's Next Washington, una organización de Seattle que defiende a las personas con condenas anteriores. En 2003, salió de la prisión federal, donde había sido encarcelada por un delito no violento. “Al principio, traté de solicitar vivienda en todas partes”, dice. "Rápidamente dejé de hacerlo".
Mason pasaba con frecuencia meses buscando un casero que le rentara a pesar de sus antecedentes. “Siempre viví en viviendas precarias”, dice. Varias veces tuvo que dormir en el sofá de un amigo mientras continuaba buscando.
Las leyes de oportunidad justa varían en el tipo de reglas que imponen a los informes de evaluación de inquilinos. Una ordenanza promulgada en 2020 en el condado de Cook de Illinois, que incluye a Chicago, impide a los propietarios buscar condenas penales en un periodo superior a los tres años. Pueden realizar una verificación de antecedentes penales solo después de aprobar condicionalmente a un inquilino y deben revelar sus criterios de evaluación por adelantado.
En los últimos años, Seattle, Oakland y Berkeley, en California, aprobaron ordenanzas que prohíben a los propietarios indagar y revisar los antecedentes penales de los solicitantes durante el proceso de evaluación de inquilinos, salvo algunas excepciones.
La ordenanza propuesta para la ciudad de Nueva York sería similar y evitaría que la mayoría de los posibles propietarios analicen los antecedentes penales de los solicitantes. “Incluso si las personas han estado involucradas en el sistema de justicia penal, no cambia el hecho de que la vivienda es un derecho humano”, dice Salik Karim, coordinador de defensa en el John Jay College Institute for Justice and Opportunity. Karim, quien cumplió una condena en prisión que terminó hace más de 15 años, dice que la ordenanza le daría a personas como él "más opciones para rentar apartamentos con más seguridad y estabilidad".
El tema ha despertado el interés del Congreso. En marzo, seis senadores demócratas enviaron una carta (PDF) al Consumer Financial Protection Bureau (Oficina de Protección Financiera del Consumidor) en la que le preguntaron a la agencia cómo supervisaba a las empresas de evaluación de inquilinos y expresaron su preocupación de que los inquilinos de color se vean especialmente perjudicados debido a sus antecedentes penales o de desalojo.
Algunos estados también están tratando de evitar que las órdenes de desalojo que no terminan en desalojos impidan a las personas encontrar una vivienda. Según una ley de California promulgada en 2016, los expedientes de desalojo se ocultan al público, incluso a las empresas de evaluación de inquilinos, si no conducen a un juicio contra el inquilino en un plazo de 60 días. Massachusetts e Illinois están estudiando sus propias normas para restringir automáticamente el acceso a los registros de desalojo.
Algunos miembros de la industria de evaluación de inquilinos se oponen a estos cambios. “Las leyes que limitan la capacidad del propietario para realizar una verificación de antecedentes penales o de crédito van a poner en riesgo a inquilinos y propietarios”, dice Ellman, de Consumer Data Industry Association.
Pero estas reformas pueden cambiar la vida de algunos inquilinos. Después de que Seattle aprobó la ordenanza de vivienda justa en 2017, Mason hizo algo que no había hecho en años: Solicitó vivir en un gran edificio de apartamentos en una buena ubicación.
Mason dice que estaba nerviosa, agotada por los interminables rechazos y las largas búsquedas de vivienda, cansada de que los propietarios la “volvieran a condenar” por un delito que sintió que ya había subsanado con una pena de prisión, varios años de libertad condicional y una multa de $30,000. Pero, esta vez, las cosas fueron diferentes.
"Completé la solicitud", dice Mason. “Y en 30 minutos me dijeron: "¡Estás aprobada!" Fue genial. Fue estupendo. Por primera vez, fue fácil".
